Legalización según la Ley 3/2024
La Ley balear 3/2024 abre una ventana para inscribir con posterioridad construcciones hasta ahora fuera de ordenación. Comprobamos si su inmueble encaja y tramitamos el expediente.
Servicios
Seis áreas de práctica, un solo encargo
En Mallorca rara vez interviene una sola área. Una compraventa toca el urbanismo, una herencia dos sistemas fiscales, un alquiler vacacional el derecho administrativo del Consell. Por eso aquí no se asesora por áreas separadas, sino por asunto.
01 — Derecho inmobiliario
Del anuncio a la inscripción registral
La escritura es solo la parte visible. Lo decisivo es lo que se comprueba antes y lo que se inscribe después.
- Comprobación previa: nota simple, cargas, hipotecas, derechos de tanteo, tributos municipales pendientes, cédula de habitabilidad y certificado energético.
- Redacción contractual: contrato de arras hispano-alemán con calendario de pagos, plazos y derechos de desistimiento — bilingüe, para que ambas partes firmen lo mismo.
- Forma de adquisición: a título personal, mediante una S.L. española o mediante una sociedad alemana. La elección determina la carga fiscal durante toda la tenencia.
- Después de la firma: ITP, plusvalía municipal, inscripción en el Registro de la Propiedad y cambio de titularidad de suministros e IBI.
02 — Derecho urbanístico
Lo construido no siempre consta en el Registro
En Mallorca se han levantado anexos, piscinas y edificaciones auxiliares durante décadas sin llegar nunca al Registro. Para el propietario, el problema aparece al vender o al pedir la licencia de alquiler — y a menudo tiene solución.
Piscina sin licencia de obra
Una piscina que no consta en el Registro necesita proyecto y licencia — a menudo posible a posteriori.
Construir en suelo rústico
En suelo rústico rigen superficies mínimas y condiciones propias. Lo que es posible se decide antes de comprar, no después.
Expedientes y sanciones
Si ya hay un expediente del ayuntamiento o del Consell, corren los plazos. Asumimos la defensa y negociamos las condiciones.
03 — Derecho tributario
Dos sistemas fiscales, una sola cuenta
Quien tiene un inmueble en España y reside en Alemania tributa en ambos países. El convenio de doble imposición solo regula quién puede gravar qué — no quién presenta la declaración.
- IRNR: declaración anual por uso propio y por alquiler.
- Impuesto sobre el Patrimonio: en Baleares rige un mínimo exento de 3 millones de euros; a partir de un valor de adquisición de 700.000 euros conviene analizar el caso.
- RIB — Reserva para Inversiones en Baleares: vigente desde el 01/01/2023 y, por ahora, hasta el 31/12/2028.
- Transmisión: 19 por ciento sobre la ganancia en obligación real, más la plusvalía municipal.
Baleares
3.000.000 €Mínimo exento del Impuesto sobre el Patrimonio
Andalucía, a modo de comparación
3.700.000 €Mínimo exento del Impuesto sobre el Patrimonio
Ganancia patrimonial
19 %obligación real en España
Sociedad de capital alemana
aprox. 15 %Impuesto de Sociedades más recargo de solidaridad e impuesto industrial
Datos según los artículos de este despacho de julio y agosto de 2025. Los tipos y mínimos exentos cambian; lo determinante es el análisis del caso concreto.
04 — Derecho sucesorio
Una sucesión en dos países
Si hay bienes en España y en Alemania, concurren dos ordenamientos y dos sistemas fiscales. Quien lo resuelve solo al abrirse la sucesión pierde tiempo y, casi siempre, dinero.
Testamento y elección de ley
Un testamento español junto al alemán evita que los herederos tengan que llevar dos procedimientos en paralelo. La elección de ley conforme al Reglamento europeo de sucesiones se hace de forma expresa.
Acreditación de la condición de heredero
Certificado sucesorio, certificado sucesorio europeo, certificados de defunción y consultas registrales en ambos países — con traducción jurada y apostilla.
Aceptación de la herencia
La aceptación se otorga ante notario español. Con poder, los herederos pueden hacerlo sin viajar a Mallorca.
Impuesto de Sucesiones
En España, en el plazo de seis meses; en Alemania, por separado. Ambas declaraciones se coordinan para que opere la deducción.
Cambio de titularidad
Inscripción de los herederos en el Registro de la Propiedad y cambio de titularidad de cuentas, suministros e IBI.
05 y 06 — Derecho mercantil y administrativo
Sociedad, actividad y administración
Sociedades en España
Constitución y asistencia continuada de la S.L. española, también como vehículo de adquisición de inmuebles: estatutos, Registro Mercantil, nombramiento de administrador y obligaciones contables.
- Constitución e inscripción en el Registro Mercantil
- Reestructuración y transmisión de participaciones
- Disolución y liquidación
Procedimientos frente a la administración
Ayuntamiento, Consell de Mallorca y administración autonómica: recurso, demanda y acuerdo.
- Expedientes sancionadores y de prohibición de uso
- Autorizaciones y licencias
- Alquiler turístico (DRIAT)
Otras áreas
A través de la red Legalium se cubren además el derecho civil, laboral y procesal en toda España — Tenerife, Gran Canaria, Fuerteventura y Madrid.
Siguiente paso
Cuéntenos su caso
Una primera conversación aclara en veinte minutos de qué se trata jurídica y fiscalmente — y cuánto costaría.