Ablauf
Ein Immobilienkauf auf Mallorca, Schritt für Schritt
Zwischen dem Handschlag mit dem Makler und dem Eintrag im Eigentumsregister liegen sechs Schritte. Sie bauen aufeinander auf: Wird einer übersprungen, zeigt sich das meist erst Jahre später — beim Wiederverkauf oder bei der Vermietungslizenz.
Erstberatung — privat oder über eine Gesellschaft?
Diese Frage fällt vor dem ersten Vertrag und bestimmt die Steuerlast für die gesamte Haltedauer. Eine deutsche GmbH bleibt mit ihrem Welteinkommen in Deutschland steuerpflichtig, solange die Geschäftsleitung dort liegt. Bei Eigennutzung droht die verdeckte Gewinnausschüttung. Kapitalgesellschaften unterliegen in Spanien dagegen nicht der Eigennutzungssteuer. Welche Form günstiger ist, hängt von Nutzung, Haltedauer und Verkaufsabsicht ab.
NIE und Vollmacht
Ohne spanische Steuernummer (NIE) kann niemand in Spanien Eigentum erwerben. Wir bereiten die Vollmachten vor, mit denen die Nummer beantragt und der gesamte Kauf ohne Ihre Anwesenheit auf der Insel abgewickelt werden kann.
Juristische Prüfung der Immobilie
Grundbuchauszug, Lasten und Hypotheken, Schuldenfreiheit gegenüber Gemeinde und Eigentümergemeinschaft, Baugenehmigungen, Bewohnbarkeitsbescheinigung. Hier zeigt sich, ob das Gebaute dem Eingetragenen entspricht — und was eine Legalisierung kosten würde.
Deutsch-spanischer Vorvertrag
Der Vorvertrag hält Preis, Zahlungsplan, Fristen, Übergabe und Rücktrittsrechte fest. Er wird zweisprachig aufgesetzt: Sie unterschreiben nichts, was Sie nicht in Ihrer Sprache gelesen haben.
Notartermin und Eigentumsübertragung
Die Escritura Pública wird vor dem spanischen Notar beurkundet, der Kaufpreis übergeben, die Schlüssel ausgehändigt. Wir begleiten den Termin und übersetzen, was tatsächlich beurkundet wird.
Steuern, Register, Ummeldung
Grunderwerbsteuer und Plusvalía municipal, Eintragung im Registro de la Propiedad, Ummeldung von Wasser, Strom, Müllgebühr und Grundsteuer (IBI). Erst wenn das erledigt ist, ist der Kauf abgeschlossen.
Häufige Fragen
Was Käufer am häufigsten fragen
Muss ich für den Kauf nach Mallorca reisen?
Nein. Mit einer notariellen Vollmacht können NIE-Antrag, Vorvertrag und Beurkundung in Ihrer Abwesenheit erledigt werden.
In welcher Sprache läuft das Mandat?
Auf Deutsch. Beratung, Schriftsätze und Verträge werden deutschsprachig geführt, die spanischen Urkunden übersetzt.
Was, wenn der Pool nicht eingetragen ist?
Dann wird vor dem Kauf geprüft, ob eine nachträgliche Genehmigung möglich ist und was sie kostet. Häufig ist das der Verhandlungshebel beim Preis.
Darf ich die Immobilie touristisch vermieten?
Nur mit Touristenplätzen aus dem Kontingent der Insel und einer eingereichten DRIAT. Seit dem 16. April 2025 gelten Moratorien mit engen Ausnahmen. Das gehört vor den Kauf, nicht danach.
Nächster Schritt
Schildern Sie uns Ihren Fall
Ein erstes Gespräch klärt meist in zwanzig Minuten, worum es rechtlich und steuerlich wirklich geht — und was es kosten würde.