Legalisierung nach dem Gesetz 3/2024
Das balearische Gesetz 3/2024 eröffnet ein Fenster, um bislang illegal errichtete Bauten nachträglich einzutragen. Wir prüfen, ob Ihr Objekt darunterfällt, und führen das Verfahren.
Leistungen
Sechs Rechtsgebiete, ein Mandat
Auf Mallorca tritt selten ein Rechtsgebiet allein auf. Ein Kaufvertrag berührt Baurecht, ein Erbfall zwei Steuersysteme, eine Ferienvermietung das Verwaltungsrecht des Consell. Deshalb wird hier nicht nach Gebieten getrennt beraten, sondern nach Vorgang.
01 — Immobilienrecht
Vom Exposé bis zum Registereintrag
Der Kaufvertrag ist nur der sichtbare Teil. Entscheidend ist, was davor geprüft und danach eingetragen wird.
- Prüfung vor dem Kauf: Grundbuchauszug (Nota Simple), Lasten, Hypotheken, Vorkaufsrechte, offene Gemeindeabgaben, Bewohnbarkeitsbescheinigung und Energieausweis.
- Vertragsgestaltung: deutsch-spanischer Vorvertrag mit Zahlungsplan, Fristen und Rücktrittsrechten — beidsprachig, damit beide Seiten dasselbe unterschreiben.
- Erwerbsform: privat, über eine spanische S.L. oder über eine deutsche Gesellschaft. Die Wahl bestimmt die Steuerlast über die gesamte Haltedauer.
- Nach dem Notar: Grunderwerbsteuer, Plusvalía municipal, Eintragung im Registro de la Propiedad, Ummeldung von Versorgern und Grundsteuer.
02 — Baurecht
Was gebaut wurde, steht nicht immer im Grundbuch
Auf Mallorca sind Anbauten, Pools und Nebengebäude über Jahrzehnte entstanden, ohne je eingetragen zu werden. Für den Eigentümer wird das spätestens beim Verkauf oder bei einer Vermietungslizenz zum Problem — und ist häufig heilbar.
Pool ohne Baugenehmigung
Ein Pool, der nicht im Grundbuch steht, braucht Projekt und Genehmigung — nachträglich oft möglich.
Bauen auf Ackerland
Auf ländlichem Boden gelten eigene Mindestgrößen und Auflagen. Was zulässig ist, entscheidet sich vor dem Kauf, nicht danach.
Verfahren und Bußgelder
Läuft bereits ein Verfahren der Gemeinde oder des Consell, gelten Fristen. Wir übernehmen die Verteidigung und verhandeln die Auflagen.
03 — Steuerrecht
Zwei Steuersysteme, eine Rechnung
Wer in Spanien Eigentum hält und in Deutschland lebt, ist in beiden Ländern steuerpflichtig. Das Doppelbesteuerungsabkommen regelt nur, wer was besteuern darf — nicht, wer die Erklärung schreibt.
- Nichtresidentensteuer (IRNR): jährliche Erklärung für Eigennutzung und Vermietung.
- Vermögenssteuer: auf den Balearen gilt ein Freibetrag von 3 Millionen Euro; ab einem Anschaffungswert von 700.000 Euro ist die Lage im Einzelfall zu prüfen.
- RIB — Ansparrücklage der Balearen: seit dem 01.01.2023 und zunächst bis zum 31.12.2028 befristet.
- Veräußerung: 19 Prozent Gewinnbesteuerung bei beschränkter Steuerpflicht, dazu die gemeindliche Plusvalía.
Balearen
3.000.000 €Freibetrag Vermögenssteuer
Andalusien zum Vergleich
3.700.000 €Freibetrag Vermögenssteuer
Veräußerungsgewinn
19 %beschränkte Steuerpflicht in Spanien
Deutsche Kapitalgesellschaft
ca. 15 %Körperschaftsteuer zzgl. Solidaritätszuschlag und Gewerbesteuer
Stand der Angaben: Fachbeiträge dieser Kanzlei, Juli und August 2025. Steuersätze und Freibeträge ändern sich; maßgeblich ist die Prüfung im Einzelfall.
04 — Erbrecht
Ein Erbfall in zwei Ländern
Liegt Vermögen in Spanien und in Deutschland, treffen zwei Rechtsordnungen und zwei Steuersysteme aufeinander. Wer das erst im Erbfall klärt, verliert Zeit und meist auch Geld.
Testament und Rechtswahl
Ein spanisches Testament neben dem deutschen verhindert, dass die Erben zwei Verfahren parallel führen müssen. Die Rechtswahl nach der EU-Erbrechtsverordnung wird dabei ausdrücklich getroffen.
Erbnachweis
Erbschein, Europäisches Nachlasszeugnis, Sterbeurkunden, Registerabfragen in beiden Ländern — mit beglaubigten Übersetzungen und Apostille.
Annahme der Erbschaft
Die Annahme wird vor dem spanischen Notar beurkundet. Mit Vollmacht können die Erben das ohne Reise nach Mallorca erledigen.
Erbschaftssteuer
In Spanien binnen sechs Monaten, in Deutschland gesondert. Beide Erklärungen werden aufeinander abgestimmt, damit die Anrechnung greift.
Umschreibung
Eintragung der Erben im Registro de la Propiedad, Ummeldung von Konten, Versorgern und Grundsteuer.
05 und 06 — Handels- und Verwaltungsrecht
Gesellschaft, Gewerbe, Behörde
Gesellschaften in Spanien
Gründung und laufende Betreuung der spanischen S.L., auch als Erwerbsvehikel für Immobilien: Satzung, Handelsregister, Geschäftsführerbestellung, Buchführungspflichten.
- Gründung und Handelsregistereintrag
- Umstrukturierung und Anteilsübertragung
- Auflösung und Liquidation
Verfahren gegen Behörden
Gemeinde, Consell de Mallorca und Landesbehörden: Widerspruch, Klage und Vergleich.
- Bußgeld- und Nutzungsverbotsverfahren
- Genehmigungen und Lizenzen
- Touristische Vermietung (DRIAT)
Weitere Gebiete
Über den Kanzleiverbund Legalium stehen zusätzlich Zivil-, Arbeits- und Prozessrecht in ganz Spanien zur Verfügung — Teneriffa, Gran Canaria, Fuerteventura und Madrid.
Nächster Schritt
Schildern Sie uns Ihren Fall
Ein erstes Gespräch klärt meist in zwanzig Minuten, worum es rechtlich und steuerlich wirklich geht — und was es kosten würde.