Immobilienkauf mit deutscher GmbH auf Mallorca

Der Erwerb einer Finca über eine deutsche GmbH klingt nach einer eleganten Lösung. Steuerlich ist er es nur in bestimmten Konstellationen — und die Unterschiede zwischen Eigennutzung, Vermietung und späterem Verkauf sind erheblich.

Die rechtliche Abwicklung

Unabhängig von der Erwerbsform bleiben die Schritte dieselben:

• Erstberatung zur Wahl zwischen privatem Erwerb und Gesellschaftsform
• Vorbereitung der Vollmachten für die spanischen Steuernummern
• juristische Kontrolle auf Lasten und Schuldenfreiheit
• Vorbereitung des deutsch-spanischen Vorkaufvertrags
• Notartermin und Eigentumsübertragung
• Abwicklung von Grunderwerbsteuer und Registrierungen

Deutsche steuerliche Konsequenzen

Solange die GmbH in Deutschland ihre Geschäftsleitung behält, ist sie nach Art. 1 Absatz 1, 23 KStG weiterhin in Deutschland mit ihrem Welteinkommen steuerpflichtig.

Die Belastung beträgt rund fünfzehn Prozent Körperschaftsteuer, zuzüglich Solidaritätszuschlag und Gewerbesteuer.

Bei Eigennutzung

Nutzt der Gesellschafter die Immobilie selbst, ist die verdeckte Gewinnausschüttung zu beachten. Das ist der Punkt, an dem die Konstruktion in der Praxis am häufigsten scheitert.

Bei Vermietung

Für Mieteinnahmen greift die beschränkte Steuerpflicht nach dem deutsch-spanischen Doppelbesteuerungsabkommen.

Spanisches Steuerrecht

Eigennutzung

Kapitalgesellschaften unterliegen in Spanien nicht der Eigennutzungssteuer. Bei Immobilien über einem Anschaffungswert von 700.000 Euro kann eine Vermögenssteuerpflicht mittelbar nach Art. 21 DBA greifen. Regional gelten unterschiedliche Freibeträge: auf den Balearen drei Millionen Euro, in Andalusien 3,7 Millionen Euro.

Vermietung und Veräußerung

Der Gewinn wird bei beschränkter Steuerpflicht mit neunzehn Prozent besteuert. Die gemeindliche Wertzuwachssteuer (Plusvalía municipal) findet auch beim Verkauf durch eine GmbH Anwendung.

Alternativen

Neben der GmbH kommen die eGbR, die GmbH & Co. KG und die Kommanditgesellschaft in Betracht. Sie haben jeweils andere steuerliche Folgen — welche Form passt, hängt von Nutzung, Haltedauer und Verkaufsabsicht ab und lässt sich nicht pauschal beantworten.

Stand: Juli 2025. Steuersätze und Freibeträge ändern sich; diese Darstellung ersetzt keine Prüfung des Einzelfalls.